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宜都市棉紡小區(qū)改造后的公共停車場寬敞整潔。黎文來攝

宜都市陸城街道江家大堰片區(qū)居民在新修的口袋公園內(nèi)休閑談天、鍛煉身體。黎文來攝

“人民城市人民建，人民城市為人民”。在推進老舊小區(qū)改造過程中，宜都市踐行以人民為中心的發(fā)展思想，堅持共同締造理念，激發(fā)居民參與的積極性，不僅減輕了工作阻力，也大大提升了居民幸福指數(shù)。

2019年以來，宜都市已累計改造老舊小區(qū)253個，樓棟735棟，建筑面積104萬平方米，惠及居民約1.65萬人，城市顏值與品位顯著提升。

連片規(guī)劃構(gòu)建宜居新環(huán)境

每天晚飯后，宜都市陸城街道江家大堰片區(qū)居民周心萬都會到小區(qū)內(nèi)的口袋公園鍛煉身體。

如今，口袋公園在宜都城區(qū)隨處可見，大多為通過老舊小區(qū)改造工程，對原有公共空間再利用而建成的。江家大堰口袋公園面積為80多平方米，位于居民小區(qū)邊緣，改造前地塊雜草叢生且堆滿了生活垃圾。在江家大堰連片改造中，該地塊經(jīng)過設(shè)計師重新規(guī)劃，配備了石桌、石凳，增加了健身器材，栽種了綠植花卉，顏值明顯提升?？诖珗@建成后，街坊鄰居常于閑暇時聚在一起，或拉拉家常，或鍛煉身體，其樂融融。

據(jù)了解，自2019年老舊小區(qū)改造啟動以來，宜都市已累計新增養(yǎng)老托育、文化活動等公共服務(wù)場地約1萬平方米，新加裝電梯32部。

“老舊小區(qū)有沒有空間？空間在哪里？如何規(guī)劃好、利用好有限空間？這3個問題貫穿于宜都老舊小區(qū)改造全過程?！币硕际凶〗ň志珠L譚龍飛介紹，江家大堰片區(qū)改造是宜都堅持以群眾需求為中心，連片謀劃公共服務(wù)設(shè)施布局的首個成功案例。江家大堰原來由法院宿舍、司法局宿舍、農(nóng)業(yè)局宿舍等6個獨立小區(qū)組成，樓房大多建于上世紀90年代，設(shè)施老舊，空間擁擠，居民生活不便。

譚龍飛表示，類似問題是老舊小區(qū)的通病，只有化零為整，打破空間阻隔，推動資源共享利用，才能補齊短板。他的這一想法得到了江家大堰居民的普遍贊同。于是，宜都市住建局會同陸城街道，整合多方力量，推倒小區(qū)間的5道圍墻，并院連片；拆除小區(qū)違建，對小區(qū)內(nèi)的道路進行了硬化；拆除空中零亂的電線，重新規(guī)劃設(shè)置停車位……有了充足的空間，施工單位根據(jù)居民建議，增加公共休閑設(shè)施，建立社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心。不僅如此，街道還將騰出的一處閑置廠房改造成了幸福食堂，65歲以上的老人就餐每頓只需花費10元，且菜品新鮮，每天不重樣。

如今的江家大堰，相繼擁有了鄰里、服務(wù)、教育等數(shù)個場景資源，包含居家養(yǎng)老、公共健身、智慧停車等服務(wù)內(nèi)容，公共服務(wù)場所面積增加了2400平方米。

“連片改造的效果大家都看在眼里，覺得特別舒心。”周心萬豎起大拇指稱贊道。更讓他滿意的是，入住片區(qū)20多年來第一次享受到了完整的物業(yè)服務(wù)，“感覺越來越幸福了！”

江家大堰片區(qū)的喜人變化，是宜都市老舊小區(qū)改造的一個縮影。在老舊小區(qū)改造過程中，該市系統(tǒng)重構(gòu)6大單元街區(qū)，將229個老舊小區(qū)整體劃定為32個片區(qū)統(tǒng)籌推進，突出“肥瘦”搭配，做大項目規(guī)模，打造完整社區(qū)。讓道路、公共空間、低效資源、閑置資產(chǎn)得到有效整合利用，全面實現(xiàn)老舊小區(qū)改造從“拆改留”向“留改拆”轉(zhuǎn)變，消除局限于小區(qū)狹窄用地內(nèi)的“螺螄殼里做道場”狀況。

聚力轉(zhuǎn)型多元籌資解難題

改造一個老舊小區(qū)，需要花費多少錢？

宜都市住建局調(diào)查顯示，全市今年需改造的老舊小區(qū)共有229個，集中在32個片區(qū)。根據(jù)前期改造試點資金投入情況測算，平均每戶居民需要改造資金3萬元。

大量的改造資金從哪兒來？譚龍飛說，水電氣路等基礎(chǔ)類的改造，可采取對上爭取項目、政府專項補助等多種渠道籌集。但改造完善類和后期管護項目，僅靠政府投資明顯不足，必須建立政府主導(dǎo)、居民分擔、社會力量參與的多方投入機制。

老舊小區(qū)改造前期投入大、回報周期長，如何激發(fā)社會力量參與的積極性？宜都創(chuàng)新機制，從以往的“政府主導(dǎo)、自上而下”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢龑?dǎo)、國企主導(dǎo)、特許經(jīng)營、市場運作”，綜合考慮項目回報機制、市場風(fēng)險等要素，探索“投建運”一體化的城市綜合運營轉(zhuǎn)型發(fā)展模式。

走進棉紡小區(qū)，只見內(nèi)部環(huán)境干凈整潔，道路兩側(cè)停車位和充電樁整齊排列，車輛停放規(guī)范有序?！耙酝晃浑y求，外來車輛停車是個難題?，F(xiàn)在小區(qū)引入‘車共體+’項目，白天空閑時段，車位對外來車輛共享?！痹诿藜徯^(qū)附近辦事的宜都市民張芹告訴中國城市報記者，“共享停車，超過30分鐘才收費，既方便又省錢！”

據(jù)了解，該小區(qū)去年完成改造后，社區(qū)聘請物業(yè)服務(wù)公司，并從傳統(tǒng)物管向綜合運營轉(zhuǎn)型，建立具有收益性的社區(qū)生活服務(wù)體系。通過對院內(nèi)住戶和外來車輛收取一定的停車服務(wù)費用，再加上充電樁等收益，“車經(jīng)濟”讓小區(qū)基本實現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)收支平衡。

為爭取改造資金，宜都市還在時間和空間的延展上大下功夫，因地制宜探索了多種模式：通過城市較大面積的有機更新，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)舊廠房、閑置空間、危舊建筑等資產(chǎn)，平衡改造資金投入；對老舊小區(qū)進行原拆原建，并新增便民服務(wù)配套設(shè)施等來獲取收益；創(chuàng)新推出金融產(chǎn)品“智泊貸”，為開發(fā)商解決資金問題……

在爭取銀行長周期低利率融資貸款3.6億元的基礎(chǔ)上，宜都市還充分調(diào)動社會力量，引導(dǎo)居民積極出資參與改造及加裝電梯，標準由居民自行協(xié)商。

譚龍飛稱，在宜都市2023年32個片區(qū)整體改造區(qū)域中，單個小區(qū)實現(xiàn)資金自平衡難度較大，但通過更大區(qū)域內(nèi)的更新改造帶來更多的空間內(nèi)容和規(guī)模化的運營價值，再加上建設(shè)停車位、充電樁、廣告牌等方式，在短期內(nèi)可實現(xiàn)1200萬元的年收益，長期可實現(xiàn)約1500萬元的年收益。

共同締造群策群力筑家園

人臉一掃、自動識別，陸城街道八字橋社區(qū)杏林園小區(qū)的居民出入門便順利開啟?！斑B門禁卡都不用帶，很方便?！毙^(qū)住戶聶鄂湘說。進入小區(qū)，沿著小路向前，一部外掛式電梯映入眼簾。聶鄂湘掏出電梯磁卡，進入電梯，數(shù)秒鐘就到了4樓家門口。

“改造前期相關(guān)部門曾多次上門發(fā)放問卷，收集、征求我們的意見；改造方案和施工圖不僅集中公示，社區(qū)還組織開展‘圍樓夜話’活動，為我們耐心講解、答疑解惑……如今，大伙都對改造后的小區(qū)很滿意?！甭櫠跸嫘ρ宰约翰挥门哺C，就地住上了“新房子”。

“居民的滿意度高，得益于他們改造之初共同參與了決策?！卑俗謽蛏鐓^(qū)黨委書記蔡淼介紹，建于上世紀90年代的杏林園小區(qū)共有住戶92戶、400多人。2021年，小區(qū)開始動議改造事宜。消息一出，有居民鼓掌贊成，但也有人反對。如何化解這個矛盾？

“我們堅持以共同締造理念開展工作?！币硕际凶〗ň指本珠L曾慶亞表示，本輪城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的組織實施方式跟過去有很大不同，過去基本是由上到下的單方面工作模式，大多情況下是政府做、百姓看。“這次我們讓居民參與改造全程，真正實現(xiàn)共謀、共建、共管、共評、共享?！?/p>

協(xié)調(diào)眾口、達成共識是一項復(fù)雜的工作。宜都市通過調(diào)查摸底、入戶宣傳、召開“屋場會”等形式，充分發(fā)動居民參與決策，將“改不改、如何改”這些事項交給居民自己來定。

曾慶亞說，小區(qū)居民達成一致意見需要一定時間，但只要有改造成功的小區(qū)，附近的老舊小區(qū)居民都會主動找社區(qū)提出改造訴求，樣板效應(yīng)起到了不小的作用。

眼下，宜都市住建局正在申報2024年度的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃。“目前已經(jīng)申報2024年改造的9個片區(qū)19個小區(qū)，都是居民主動提出了改造意見，明確了改造需求?！痹鴳c亞說。

“根據(jù)居民的需求來改，社區(qū)才能‘活’起來?！标懗墙值傈h工委書記李先寧表示，該街道下轄清江社區(qū)合美佳苑小區(qū)改造后，居民的生活狀態(tài)也發(fā)生了改變：小區(qū)原有停車位又小又擠，改造后新增64個停車位，不少家庭因此購置了新車；公共環(huán)境明顯改善，居民也開始重新裝修住房、換家具、買電器，改造家中小環(huán)境……

據(jù)介紹，在各類硬件設(shè)施更新完善后，合美佳苑小區(qū)引進物業(yè)公司參與管理維護，并組建了業(yè)委會，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與居民之間搭建起了溝通的橋梁；以“協(xié)商共建式”治理機制凝聚共治原動力，堅持共同締造理念，積極推進物業(yè)黨組織成員和社區(qū)“兩委”班子成員“雙向進入、交叉任職”，以“交叉型”任職機制帶動社區(qū)黨建與物業(yè)黨建同頻共振。